相続登記の必要性を知っていますか?相続登記にメリットはありますか?

公開日:  最終更新日:2017/10/30

遺言・相続ノート41国の空き屋対策―空き屋・所有者不明の不動産対策と今後の不動産登記事情(2)

 

 国土交通省の作成資料である「所有者不明土地に関する最近の動きについて」において、所有者の所在の把握が難しい土地について、平成27年度からの国の対応が明らかにされました。このような対応の経緯として、土地を保有していることの意識の低下、相続時に未登記のままの土地が生じてしまったこと、再開発などの土地利用によって所有者不明の土地の顕在化などが挙げられます。

また所有者不明の土地の定義として「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」としており、登記簿の所有者と実際の所有者が異なっており、現時点での所有者との連絡がつかない土地が、所有者不明の土地と定義づけられることになります。

相続登記を行う場合、相続登記が何世代にもわたって行われていなかったか、相続の対象である不動産の登記名義がどのようになっているのか、誰の登記名義になっているのかを確認する必要があります。相続登記が何世代にもわたって行われなかった場合は、一世代毎の相続登記を行う必要があり、現相続登記を行うためには、膨大な手間と書類や、経費が必要となります。

以上のことが意味しているのは、一世代毎の相続登記をしておらず、その不動産を手放さなければならなくなった際に、未登記である世代の登記すなわち各々の相続登記手続を一度に行わなければならない、ということです。他にも不動産を担保に金融機関から融資を受ける際にも、一連の相続登記を行わなければなりません。

 相続登記を行うことで、相続人以外である第三者に譲渡した不動産が相続財産であった場合、その譲渡の相手方に対抗することができます。相続不動産に金融機関からの融資の担保として抵当権が設定されていた場合も同様です。登記は、相続登記においても不動産登記においても、その土地の所有者であることを第三者に示す対抗要件としての機能があります。

確かに、「この土地は○○氏のものだ」という認識が、周囲にあったとしても、隣の土地との境界線や上記のような第三者が現れることがあります。その際の対抗要件として備えておくことは土地所有者としての意識の表れと言えるでしょう。相続の際に行う手続きは遺言を初め、多々ありますが、どれも相続人が後々安心して相続することを目的としていると言えそうです。

 

 

 登記手続きの効果を考えると登記等の手続きは、周知されているのであれば行わなくても良いのでは、と考えしまうこともあります。しかし、現在のように権利関係が複雑となり、周知されているのか否かわからなくなってしまうような場合、自分の権利を主張する場合は、第三者ともいえる専門家や手続きを行うことで、権利の正当性を主張することが大事とも言えます。

過去の判例からも複数の相続人の内の一人が、不動産相続人ついて他の相続人の相続放棄を偽造した上で単独相続の相続登記をした例があります。登記には公信力はありませんが、手続きを行うことで客観的に証明された権利主張が行うことができるようになるでしょう。

 

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